從資本搶入到一地雞毛，國(guó)內(nèi)共享經(jīng)濟(jì)在過去短短幾年內(nèi)經(jīng)歷了一番如過山車般急遽的榮枯周期，身處其中的聯(lián)合辦公也歷經(jīng)浮沉。
聯(lián)合辦公發(fā)軔于美國(guó)硅谷，是一種為降低辦公室租賃成本而共享辦公空間的辦公模式，在國(guó)內(nèi)興起僅十余年。2015年，“雙創(chuàng)”熱潮推促下，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)迅速發(fā)展，并成為資本青睞的“香餑餑”，2017、2018年兩年內(nèi)，行業(yè)融資額超111億元，較之前兩年的融資規(guī)模翻了3倍多。
但資本簇?fù)硐碌目焖偾斑M(jìn)并不堅(jiān)實(shí)，盈利模式單一、入駐率低下、虧損擴(kuò)大等問題開始浮出水面，行業(yè)龍頭也遭遇“打頭風(fēng)”，WeWork上市折戟，優(yōu)客工場(chǎng)通過借殼才得以流血上市。與此同時(shí)，資本的熱情也開始退卻。
雖然行業(yè)處于低谷期，但創(chuàng)富港董事長(zhǎng)薛春卻非常篤定。他認(rèn)為，判斷一個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景不應(yīng)看短期的上漲或下跌，而要看支撐未來20年、30年發(fā)展的根基是否在。在他看來，聯(lián)合辦公行業(yè)正處于起步期，目前正從低谷向上走。
創(chuàng)富港成立于2008年，是國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公領(lǐng)域的先行者，但其頗為低調(diào)，較少在媒體和大眾面前講述自己的故事。不過，其持續(xù)的盈利能力在業(yè)內(nèi)獨(dú)樹一幟。日前，薛春接受了時(shí)代財(cái)經(jīng)等幾家媒體的專訪，向外界“解鎖”創(chuàng)富港的盈利密碼。
聯(lián)合辦公不是不掙錢的
薛春進(jìn)入聯(lián)合辦公領(lǐng)域頗有點(diǎn)“無心插柳柳成蔭”的意味。作為理工男，他此前開了一家在全國(guó)有20多個(gè)辦事處的IT公司。每新進(jìn)一個(gè)城市，他都要經(jīng)歷一番選址、裝修、購(gòu)買辦公設(shè)備、解決員工住宿問題等麻煩事兒。
上世紀(jì)90年代，與香港拓業(yè)國(guó)際商務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱“拓業(yè)國(guó)際”）的合作中，薛春第一次接觸了在國(guó)內(nèi)尚屬陌生的聯(lián)合辦公行業(yè)。拓業(yè)國(guó)際是為中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者提供服務(wù)式辦公室、虛擬辦公室服務(wù)等一站式商務(wù)服務(wù)的商務(wù)中心。通過入股拓業(yè)國(guó)際，薛春開始了聯(lián)合辦公行業(yè)的試水。2008年，薛春正式創(chuàng)立了創(chuàng)富港。
截至2021年3月，創(chuàng)富港在全國(guó)有超200家門店，分布在深圳、廣州、北京、上海、杭州、成都、寧波、長(zhǎng)沙、香港等9大城市。
與后來者相比，創(chuàng)富港發(fā)展得不算快。早在2018年末，成立于2011年的WeWork已在全球100個(gè)城市設(shè)立了425個(gè)辦公點(diǎn)；成立更晚的優(yōu)客工場(chǎng)也在2018年末布局了200余個(gè)共享辦公空間。
與此同時(shí)，在“雙創(chuàng)”熱潮下，數(shù)千家聯(lián)合辦公企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)。面對(duì)越來越多的后來者尤其是乘著資本力量迅速崛起的競(jìng)爭(zhēng)者，薛春保持著難得的冷靜。
他對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，對(duì)同行每年百分之幾百的擴(kuò)張，他不是不羨慕，但并不焦慮。“以我們過往的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，每年增長(zhǎng)30%可以hold住，高于這個(gè)增速，管理就跟不上了，如此一來，增速反而會(huì)下降，填補(bǔ)以前的窟窿。因此，風(fēng)口來時(shí)我們反而很小心了，別人瘋狂的時(shí)候我們要冷靜一點(diǎn)，寧可發(fā)展得慢一點(diǎn)，也要持續(xù)錘煉內(nèi)功。只要基礎(chǔ)扎實(shí)了，哪怕風(fēng)口沒了，我們還能活得很好。”
當(dāng)行業(yè)經(jīng)歷了一番倒閉、收并購(gòu)后，多年正向盈利也印證創(chuàng)富港活得不錯(cuò)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年創(chuàng)富港實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.38億元，同比增長(zhǎng)27.85%；扣除政府補(bǔ)助等非經(jīng)常性損益的扣非凈利潤(rùn)1282.35萬元，連續(xù)4年正向盈利。即便在深受疫情影響的2020年上半年，創(chuàng)富港也實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.41%的同比增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)則為1812.03萬元，同比大增103.73%。
“做掙錢的公司”是薛春的理念。他在多個(gè)公開場(chǎng)合表示，聯(lián)合辦公不是不掙錢的，恰恰相反，它是一個(gè)非常掙錢的行業(yè)，關(guān)鍵看企業(yè)的發(fā)展定位是要做一個(gè)掙錢的企業(yè)，還是做一個(gè)值錢的企業(yè)。
他認(rèn)為，企業(yè)如果短暫的值錢但不能掙錢，最終走不長(zhǎng)，只有持續(xù)不斷掙錢才會(huì)真正值錢。因此，在過去數(shù)年間，創(chuàng)富港較少在資本市場(chǎng)和大眾面前展現(xiàn)自己，而是將更多的精力放在產(chǎn)品打磨和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理。
房地產(chǎn)思維做不好聯(lián)合辦公
不僅對(duì)過快的發(fā)展保持清醒的認(rèn)知，薛春對(duì)資本也保持著警惕。
2011年，創(chuàng)富港迎來新的投資者紅杉資本。對(duì)于紅杉資本4000萬的投資計(jì)劃，薛春只接受了2700萬。“（接受4000萬的話）股份稀釋太多了，我用不了，錢多了也是壓力。”
“怕錢多”的創(chuàng)富港并非賺錢很容易。在薛春看來，不錯(cuò)的利潤(rùn)是從精細(xì)化管理中摳出來的，包括對(duì)辦公空間的極致利用，以及對(duì)物業(yè)的苛刻選擇。
“同行一個(gè)工位的面積是我的兩倍，同時(shí)我們的裝修等成本也比同行便宜50%甚至100%，這兩條線使我們保持著很高的投資回報(bào)率，同時(shí)還能給客戶性價(jià)比很高的辦公空間。”
辦公空間的極致利用也來自對(duì)客戶需求的把握。以辦公用的大班椅為例，從最初的1.6米長(zhǎng)不斷降為1.4米、1.2米，直到目前的標(biāo)配0.9米。“我們的服務(wù)對(duì)象是草根創(chuàng)業(yè)者，他們要的是低成本創(chuàng)業(yè)，所以一定要契合他們的特質(zhì)。”薛春說。
在物業(yè)選擇上，創(chuàng)富港錨定核心城市、核心區(qū)域。“這個(gè)行業(yè)最適合一線、強(qiáng)一線城市的核心區(qū)域，因?yàn)檫@些區(qū)域盈利能力最強(qiáng)。投資在核心城市核心區(qū)域2-3年就可以回本，二線城市則可能要4-6年才能回本。”
在選址開店時(shí)，創(chuàng)富港對(duì)物業(yè)的地址、空間設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等無一不苛刻。“選址差，銷售收入差20%；設(shè)計(jì)差，銷售收入又差20%；每一個(gè)細(xì)節(jié)差一點(diǎn)都可以要企業(yè)的命，因此每一個(gè)細(xì)節(jié)都不能差，團(tuán)隊(duì)、快速營(yíng)銷和保持滿租的能力都要有。”
正因?yàn)閷?duì)細(xì)節(jié)的把控，創(chuàng)富港的出租率高于同行——同行界定成熟店的標(biāo)準(zhǔn)是出租率達(dá)70%，但創(chuàng)富港達(dá)到了90%。其小店3個(gè)月可滿租，大店為6個(gè)月，而同行達(dá)到滿租則需要1-2年。
聯(lián)合辦公紅火的那幾年里，不少房企也介入進(jìn)來，但薛春直言房地產(chǎn)思維不適合這個(gè)行業(yè)。“房地產(chǎn)是大開大合、掙大錢的，而聯(lián)合辦公是一個(gè)極其辛苦的活，要持續(xù)不斷地在細(xì)節(jié)上下工夫。這個(gè)業(yè)態(tài)表面看上去很簡(jiǎn)單，但要真正把握盈利的點(diǎn)需要從業(yè)者透徹理解行業(yè)。”
希望今年IPO順利
創(chuàng)富港的精細(xì)化管理通過業(yè)務(wù)流的IT化實(shí)現(xiàn)。
“在我們的IT系統(tǒng)上，有大量的工具輔助一線團(tuán)隊(duì)。比如，關(guān)于會(huì)員（客戶）的狀態(tài)、物業(yè)的出租情況，我們從催款、滯納金等多維度對(duì)客戶進(jìn)行分析，一線人員可以通過報(bào)表、分析模塊等掌握和跟進(jìn)。這些工具在去年疫情期間也帶來很大幫助，出租率在2月底、3月初降至84%以外，后面迅速回升，到6月份重新恢復(fù)到90%的水平。”薛春介紹到。
IT化也更多地在聯(lián)合辦公領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)場(chǎng)景應(yīng)用。除了自助收發(fā)件、自助打印復(fù)印等基礎(chǔ)辦公，以及類似商務(wù)版微信、叮叮等溝通軟件（方圓間app）外，創(chuàng)富港還打造了小碟云財(cái)稅管理Saas平臺(tái)，客戶可以在該平臺(tái)完成審批、支付到自動(dòng)化做賬等全部工作。
業(yè)務(wù)流的IT化不僅有效降低了營(yíng)運(yùn)成本，也增強(qiáng)了創(chuàng)富港與客戶之間的黏性。“等我們的整套信息系統(tǒng)全部做完，客戶的全部管理都在這個(gè)平臺(tái)上完成的話，即便他在空間上離開了我們，但業(yè)務(wù)還在平臺(tái)上。”
除業(yè)務(wù)流程IT化外，創(chuàng)富港還通過企業(yè)注冊(cè)、財(cái)稅代理、虛擬辦公室、社群服務(wù)等增值服務(wù)，擺脫國(guó)內(nèi)聯(lián)辦企業(yè)普通存在的“二房東”短板。目前，“增值服務(wù)”被創(chuàng)富港提至與“租賃業(yè)務(wù)”同等重要的位置。“我一直想做的一件事，是把服務(wù)鏈接拉長(zhǎng)、終身化。”
“正常情況下，增值服務(wù)占比20%以上。高速擴(kuò)張的時(shí)候，增值服務(wù)比例不會(huì)提升或可能下降，優(yōu)先滿足補(bǔ)充空間資源?？臻g資源滿足后，再用大量的精力做（增值）服務(wù)。”薛春介紹到。
在他看來，國(guó)內(nèi)大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)、管理和運(yùn)營(yíng)較為粗糙，而這給了包括創(chuàng)富港在內(nèi)的聯(lián)辦企業(yè)機(jī)會(huì)。“我們可以對(duì)它進(jìn)行升級(jí)改造，對(duì)資產(chǎn)持有方、入駐的創(chuàng)業(yè)者、政府稅收和解決就業(yè)都是非常好的一件事。”
但創(chuàng)富港并不急于進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出，盡管它已于去年創(chuàng)立了專門培養(yǎng)聯(lián)辦運(yùn)營(yíng)者的創(chuàng)富港大學(xué)。在薛春看來，目前處于2.0時(shí)代的創(chuàng)富港，還有很長(zhǎng)一段路可以走。“我們的2.0估計(jì)到2025、2026年，然后再是各10年的3.0、4.0時(shí)代。希望3.0時(shí)代能自己創(chuàng)立一套‘玩法’，比如運(yùn)作產(chǎn)業(yè)園、業(yè)態(tài)上融入公寓、商業(yè)配套等。”
面對(duì)未來，不追求過快增長(zhǎng)的創(chuàng)富港，也要開始規(guī)模化。2016年在新三板掛牌的創(chuàng)富港，也將上市提上日程。“希望今年IPO工作順利完成，然后會(huì)發(fā)布社群服務(wù)平臺(tái)和‘方圓間’服務(wù)體系。”
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