(原標(biāo)題：英國(guó)脫歐火了愛(ài)爾蘭樓市：都柏林房?jī)r(jià)翻番，成中國(guó)買(mǎi)家新寵)
當(dāng)?shù)貢r(shí)間11月13日，在經(jīng)歷了無(wú)數(shù)次拉鋸戰(zhàn)之后，英國(guó)終于與歐盟就“脫歐”協(xié)議內(nèi)容達(dá)成一致。次日，英國(guó)首相特雷莎·梅宣布草案贏得了內(nèi)閣支持，英國(guó)議會(huì)將于12月中旬對(duì)草案進(jìn)行表決。
在英國(guó)脫歐之后，愛(ài)爾蘭作為唯一一個(gè)在陸地上和英國(guó)接壤的歐盟成員國(guó)，將成為連接英國(guó)與歐盟之間的特殊橋梁。
行動(dòng)敏銳者早已向愛(ài)爾蘭投去了關(guān)注的目光。
為了繼續(xù)留在歐盟，部分對(duì)脫歐不滿的英國(guó)人選擇加入愛(ài)爾蘭國(guó)籍。愛(ài)爾蘭駐倫敦大使館數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，大使館共收到約4.5萬(wàn)份護(hù)照申請(qǐng)，相比英國(guó)2016年公投脫歐前的數(shù)據(jù)幾乎翻番。此外，原本駐倫敦的不少金融機(jī)構(gòu)，比如美國(guó)銀行也選擇把歐盟總部搬遷到都柏林。
谷歌歐洲總部位于都柏林。來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)
史密斯咨詢(xún)公司的聯(lián)合創(chuàng)始人李敬利告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他近期剛接待過(guò)一位剛需客戶(hù)——來(lái)自中國(guó)的客戶(hù)打算明年開(kāi)始在都柏林長(zhǎng)居，并把孩子送過(guò)去上學(xué)。
這位客戶(hù)和一個(gè)英國(guó)人同時(shí)看中了一套三居室的公寓，為了拿下這套公寓，他們開(kāi)始競(jìng)價(jià)，75萬(wàn)歐元的售價(jià)被抬高到了86.5萬(wàn)歐元(約合686萬(wàn)元人民幣)，最后他的客戶(hù)如愿以?xún)敗?/p>
外來(lái)人口遷入和工作機(jī)會(huì)的增加，則助推了愛(ài)爾蘭本來(lái)就已十分火熱的房?jī)r(jià)。在今年11月初全球知名會(huì)計(jì)師事務(wù)所普華永道(PwC)發(fā)布的《2019年歐洲房地產(chǎn)新趨勢(shì)》報(bào)告中，愛(ài)爾蘭首都都柏林的房地產(chǎn)投資前景僅次于里斯本(葡萄牙)和柏林(德國(guó))。
海外房產(chǎn)網(wǎng)站居外網(wǎng)向第一財(cái)經(jīng)提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前都柏林的詢(xún)盤(pán)熱度正處于歷年來(lái)的巔峰。
近6年上漲逾九成
與多數(shù)歐洲城市類(lèi)似，2007~2008年都柏林房?jī)r(jià)達(dá)到了頂峰，但在2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，都柏林房?jī)r(jià)出現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)3~4年的下跌探底過(guò)程，均價(jià)幾乎遭到腰斬。
房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯(Savills)愛(ài)爾蘭新房業(yè)務(wù)總監(jiān)布朗(David Browne)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，都柏林房?jī)r(jià)自2012年初觸底以后開(kāi)始穩(wěn)步上升，年均漲幅達(dá)8%;若考慮通脹因素，直到今年以來(lái)漲幅才有所放緩。
英國(guó)脫歐火了愛(ài)爾蘭樓市 成中國(guó)買(mǎi)家新寵
愛(ài)爾蘭中央統(tǒng)計(jì)局(CSO)數(shù)據(jù)顯示，今年8月，都柏林住宅價(jià)格同比上漲6.1%，與2012年2月時(shí)的最低點(diǎn)相比，已累計(jì)上漲94.5%。
居外網(wǎng)的都柏林詢(xún)盤(pán)指數(shù)顯示，2017年開(kāi)始詢(xún)盤(pán)數(shù)量增速明顯，該年第二季度詢(xún)盤(pán)量環(huán)比增加了三倍。2018年第三季度創(chuàng)下了統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高紀(jì)錄，同比2017年第三季度翻了兩番。
就職于英國(guó)某知名房地產(chǎn)基金公司的Nina告訴第一財(cái)經(jīng)記者，2008年金融危機(jī)造成了愛(ài)爾蘭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商持續(xù)數(shù)年的資金短缺，無(wú)力興建新房，同時(shí)愛(ài)爾蘭人口保持持續(xù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求。
“在2012~2013年左右，愛(ài)爾蘭經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，當(dāng)時(shí)是最佳投資期，我們公司正是在那個(gè)時(shí)候進(jìn)入都柏林房地產(chǎn)市場(chǎng)的。”Nina說(shuō)道。
2013年7月，為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，愛(ài)爾蘭政府修正了移民法案，允許在愛(ài)爾蘭境內(nèi)投資一定數(shù)額(后在2016年12月修正為100萬(wàn)歐元，約合790萬(wàn)元人民幣)的非歐盟國(guó)家公民獲得居留許可，這吸引了不少外來(lái)的投資者。
布朗表示，都柏林樓市最近幾年中國(guó)買(mǎi)家人數(shù)明顯增加，主要以自住的家庭式住宅為主。據(jù)他透露，當(dāng)前都柏林市面上每套新房(含期房)均價(jià)為46.7萬(wàn)歐元，每平方米均價(jià)約6000歐元，其中最貴的是鄧萊里-拉斯當(dāng)區(qū)(Dún Laoghaire-Rathdown)超過(guò)60萬(wàn)歐元。
Nina告訴第一財(cái)經(jīng)記者，她有一位朋友，2014年花費(fèi)幾百萬(wàn)歐元在都柏林郊區(qū)投資了一家擁有100多個(gè)房間的小型酒店，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，不計(jì)房?jī)r(jià)上漲，僅每年的租金回報(bào)率已超過(guò)了5%。
“在過(guò)去兩年，大量的中低端樓盤(pán)(包括社會(huì)福利房)進(jìn)入市場(chǎng)，拉低了都柏林的均價(jià)。根據(jù)地區(qū)不同，新房?jī)r(jià)格平均要比二手房高出15%。”布朗說(shuō)。
梅林資本集團(tuán)(Merrion Capital Group)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家麥奎德(Alan McQuaid)認(rèn)為，都柏林房?jī)r(jià)上漲的主要原因是供不應(yīng)求，這一現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)多年，并且不可能在一夜之間得以修正，因此房?jī)r(jià)很難停止上漲。
人口紅利是核心因素
都柏林房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求與當(dāng)?shù)厝丝诩t利密切相關(guān)。愛(ài)爾蘭中央統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，該國(guó)當(dāng)前人口約485萬(wàn)，較10年前增加了35萬(wàn)，預(yù)計(jì)到2040年，愛(ài)爾蘭人口將達(dá)到575萬(wàn)。
愛(ài)爾蘭是歐洲人口最年輕的國(guó)家，25歲以下人口占總?cè)丝诘娜种唬?4歲以下人口幾乎占總?cè)丝诘囊话耄鴲?ài)爾蘭近40%的人口生活在都柏林及其周邊地區(qū)。都柏林對(duì)愛(ài)爾蘭人口的虹吸效應(yīng)，除了由于它是首都之外，還因?yàn)槎及亓钟兄?ldquo;歐洲硅谷”之稱(chēng)。
普華永道在報(bào)告中提到，世界領(lǐng)先的科技公司正在都柏林“快速擴(kuò)張”，這是為什么這個(gè)相對(duì)較小的城市，在歐洲房地產(chǎn)投資前景中排名靠前的原因。
11月8日，F(xiàn)acebook宣布計(jì)劃擴(kuò)大在都柏林的辦公室區(qū)域，使辦公面積翻兩番，讓該公司在當(dāng)?shù)氐膯T工人數(shù)增加一倍以上。Facebook目前在愛(ài)爾蘭雇用了4000名員工，但仍然不如蘋(píng)果和谷歌，這兩家公司在愛(ài)爾蘭各自擁有6000名員工。
美國(guó)科技巨頭紛紛選擇在都柏林?jǐn)U張，這與當(dāng)?shù)剌^低的企業(yè)稅率和低成本的避稅措施有關(guān)。2015年，愛(ài)爾蘭一度成為美國(guó)最大的海外投資(FDI)目的地。
英國(guó)脫歐火了愛(ài)爾蘭樓市 成中國(guó)買(mǎi)家新寵
此外，英國(guó)選擇脫歐也刺激了這一趨勢(shì)。普華永道在報(bào)告稱(chēng)，都柏林機(jī)場(chǎng)、港口地區(qū)的物流行業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，英國(guó)脫歐促使愛(ài)爾蘭的出口商和零售商重新配置物流供應(yīng)鏈。
李敬利表示，由于英國(guó)脫歐臨近，過(guò)去一年中來(lái)自英國(guó)公民的咨詢(xún)數(shù)量大幅增加。同時(shí)，愛(ài)爾蘭對(duì)于海外投資者的態(tài)度也十分友好，并沒(méi)有針對(duì)外國(guó)投資者的限購(gòu)政策，也不存在額外的海外買(mǎi)家印花稅。
大量且質(zhì)優(yōu)的工作機(jī)會(huì)刺激了不少年輕人來(lái)都柏林學(xué)習(xí)、工作和生活。李敬利對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，相對(duì)于爆發(fā)式的人口增長(zhǎng)速度，新屋建成速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。2016年，愛(ài)爾蘭新建住宅不到1.5萬(wàn)套，僅是近20年平均水平的65%，同時(shí)愛(ài)爾蘭住房庫(kù)存較低，每年至少需要額外增加 5000套住房才能勉強(qiáng)滿足市場(chǎng)的需求，而在都柏林房屋供應(yīng)不足的情況更為嚴(yán)重。
Nina對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，在英國(guó)脫歐之后，愛(ài)爾蘭將成為歐盟唯一一個(gè)主要語(yǔ)言為英語(yǔ)的國(guó)家，因此有不少投行及其他金融機(jī)構(gòu)選擇把歐盟總部搬到都柏林，包括中國(guó)銀行也于2017年6月在都柏林設(shè)立了分行。
“經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后，不少愛(ài)爾蘭人選擇回到自己的祖國(guó)。近年來(lái)，去愛(ài)爾蘭留學(xué)的數(shù)量也有所增加，其中包括不少來(lái)自中國(guó)的留學(xué)生。這些因素都直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)。”她說(shuō)。
據(jù)悉，目前約有3000名中國(guó)留學(xué)生在愛(ài)爾蘭留學(xué)，其中大部分都在都柏林，較為知名的大學(xué)有圣三一學(xué)院(Trinity College)、都柏林大學(xué)(UCD)和都柏林城市大學(xué)(DCU)等。
每年租金回報(bào)7%~10%
世上沒(méi)有只漲不跌的資產(chǎn)。都柏林的房?jī)r(jià)已連續(xù)快速上漲了5~6年，未來(lái)空間還有多大呢?
三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)準(zhǔn)普爾今年9月發(fā)布的預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，愛(ài)爾蘭的房屋供應(yīng)量正在追趕需求量，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將有所緩解。2018年的房?jī)r(jià)增速為9.5%，2019年放緩至8%，2020年為7%，2021年為6%。
愛(ài)爾蘭最大房產(chǎn)網(wǎng)站Draft.ie的數(shù)據(jù)顯示，都柏林的房?jī)r(jià)幾乎已恢復(fù)到了金融危機(jī)之前的水平，當(dāng)前有5000多套房產(chǎn)在售，數(shù)量同比有所增加。
Nina對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，房產(chǎn)投資周期通常為10年左右，現(xiàn)在已進(jìn)入中后期。她所在的基金公司當(dāng)初投資都柏林時(shí)設(shè)定了5年的投資期，已全部退出。
不過(guò)，Nina認(rèn)為這并不意味著都柏林的房?jī)r(jià)將要下跌，未來(lái)仍有一定上漲空間，因?yàn)槭袌?chǎng)需求并沒(méi)有減少太多。她表示：“現(xiàn)在的投資機(jī)會(huì)肯定沒(méi)有前幾年那么好，但如果有剛性需求，比如孩子在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)，仍然可以考慮，主要還是要看地段。”
英國(guó)脫歐火了愛(ài)爾蘭樓市 成中國(guó)買(mǎi)家新寵
布朗也認(rèn)為，保守估計(jì)，未來(lái)幾年都柏林的房?jī)r(jià)仍將保持每年3%至5%的上漲，取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求水平。
李敬利則認(rèn)為都柏林房產(chǎn)仍十分具有吸引力，尤其是其超高的租金回報(bào)比率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，都柏林房地產(chǎn)每年的租金回報(bào)率在7%~10%。這與愛(ài)爾蘭的人口紅利和科技巨頭搶灘入駐息息相關(guān)。他認(rèn)為，如果想去都柏林投資房產(chǎn)，應(yīng)優(yōu)先考慮公寓或別墅，二者租售比較高，當(dāng)然地段也很重要，在市中心或者較好的區(qū)域，出租率高，租金也高。
“普遍來(lái)說(shuō)，都柏林南區(qū)的住房無(wú)論質(zhì)量還是環(huán)境相比北區(qū)都有很大優(yōu)勢(shì)。都柏林市北部1區(qū)、7區(qū)和南部2區(qū)、4區(qū)、6區(qū)、14區(qū)等都是當(dāng)前投資的熱點(diǎn)區(qū)域。” 李敬利如是說(shuō)。
