近期，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高溫，市場(chǎng)情緒躁動(dòng)。為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，上海相關(guān)部門(mén)及時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。1月21日，上海市住建委、上海市房管局等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱“《意見(jiàn)》”)。
該《意見(jiàn)》共計(jì)10條，主要包含進(jìn)一步發(fā)揮好聯(lián)席會(huì)議作用、完善土地市場(chǎng)管理、嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策、調(diào)整增值稅征免年限、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策、嚴(yán)格商品住房銷售管理、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序、堅(jiān)持租購(gòu)并舉、加快推進(jìn)城市更新改造項(xiàng)目、加強(qiáng)政策宣傳等。該《意見(jiàn)》自1月22日起實(shí)施。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對(duì)《投資者網(wǎng)》表示：“2020年上海樓市整體向好，有過(guò)熱的跡象，尤其是四季度，新房認(rèn)籌熱度上升，二手房成交量?jī)r(jià)均創(chuàng)新高。在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，上海出臺(tái)政策有明顯的抑制樓市過(guò)熱的意圖，更重要的是為2021年的上海樓市定調(diào)，表明了‘穩(wěn)市場(chǎng)’的政策決心。”
增加重點(diǎn)區(qū)域土地供給
根據(jù)《意見(jiàn)》，完善土地市場(chǎng)管理。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，增加住宅用地供應(yīng)，增加上海五個(gè)新城的住房供應(yīng)這條政策是該《意見(jiàn)》中最核心的內(nèi)容。相較于其他針對(duì)上海市場(chǎng)亂象的抵制性政策，這一條政策對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鼓勵(lì)性。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《投資者網(wǎng)》表示，此次政策內(nèi)容強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)，第一、土地供應(yīng)要增加，結(jié)構(gòu)要調(diào)整，這也是比較吻合上海當(dāng)前購(gòu)房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。第二、此次政策明確了區(qū)域市場(chǎng)供地的調(diào)整，尤其是提到了軌交沿線和五大新城的供地，有助于后續(xù)此類區(qū)域住房項(xiàng)目的增多，利好相關(guān)人員住房的解決。第三、政策也提到了對(duì)土地價(jià)格的穩(wěn)定，強(qiáng)調(diào)了房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制的堅(jiān)持，這也是為了防范地價(jià)上漲傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上去。
目前上海部分區(qū)域庫(kù)存不足，房?jī)r(jià)上漲壓力較大，需要政策出臺(tái)來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)。宋紅衛(wèi)指出，2016年至2018年是上海土地市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)較小的年份，經(jīng)過(guò)三年的市場(chǎng)去化，當(dāng)前的庫(kù)存已經(jīng)處于相對(duì)的低位，上海庫(kù)存的結(jié)構(gòu)性特征又比較顯著，其中核心區(qū)域庫(kù)存不足是最明顯的特征，并且核心區(qū)域也是樓市上漲壓力最突出的區(qū)域。
宋紅衛(wèi)認(rèn)為，上海盡管說(shuō)要擴(kuò)大土地供應(yīng)，根據(jù)上海城市規(guī)劃，到2035年城市建設(shè)用地控制在3200平方公里以內(nèi)，所以增加的空間有限，并且供地也主要集中在外圍區(qū)域，與核心需求是錯(cuò)配的。所以對(duì)于緩解上海核心區(qū)域的供應(yīng)端緊張情況，有效程度有限。
打擊“假離婚”購(gòu)房與打新熱
根據(jù)《意見(jiàn)》，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
宋紅衛(wèi)指出，上海樓市購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，且投資屬性有抬頭傾向。上海樓市火爆最根本的原因是強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，隨著上海落戶政策放松，以及5年限購(gòu)年限的逐漸到期，購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng)。由于限價(jià)、“一二手”倒掛等因素導(dǎo)致的住房投資屬性愈加明顯，部分房源買(mǎi)到轉(zhuǎn)手賣(mài)掉就有可觀利潤(rùn)，因此也滋生了“假離婚”等亂象發(fā)生。這與“房住不炒”是相悖的，因此必須進(jìn)行控制。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策其實(shí)就是打擊“假離婚”的。過(guò)去通過(guò)此類“假離婚”可以騙取購(gòu)房資格，而現(xiàn)在即便是離婚了，那么最近3年購(gòu)房也都還是有影響的。此前有部分城市規(guī)定，如果離異2年內(nèi)要追溯過(guò)去家庭所有房產(chǎn)的，而上海升級(jí)為3年，政策顯然更為嚴(yán)格。
在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，該政策可以堵住限購(gòu)的漏洞，同時(shí)維護(hù)社會(huì)秩序。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄同樣對(duì)《投資者網(wǎng)》表示，該政策打擊了“假離婚”購(gòu)房，可能會(huì)降低部分熱盤(pán)的認(rèn)籌率，對(duì)于穩(wěn)定需求具有積極作用。
稅費(fèi)、信貸手段雙管齊下
《意見(jiàn)》提出，調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
陳霄認(rèn)為，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年的政策，在一定程度上增加了二手房交易成本，打擊了投機(jī)炒房行為，二手房市場(chǎng)熱度或?qū)⒂兴芈洹?/p>
盧文曦談到，由于市場(chǎng)短期形成炒作氛圍，尤其是打新熱，買(mǎi)到新房后轉(zhuǎn)讓也有差價(jià)。提高增值稅免征年限會(huì)提高炒作成本，這些組合拳可以降低投機(jī)買(mǎi)家入市熱情。
嚴(yán)躍進(jìn)提到，這個(gè)政策真正從稅費(fèi)角度進(jìn)行了管控。目前來(lái)看，包括深圳、上海等地都將落實(shí)此類政策，這使得增值稅政策的影響力增大。通過(guò)此類政策，也使得二手房的交易稅費(fèi)成本增大，防范部分房東房源快買(mǎi)快賣(mài)的現(xiàn)象，有助于促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定。
此外，《意見(jiàn)》還規(guī)定將嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2021年開(kāi)年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)于銀行違規(guī)向樓市“輸血”一直保持“重拳出擊”狀態(tài)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站今年以來(lái)已出現(xiàn)多張與資金違規(guī)流入樓市的相關(guān)罰單，包括國(guó)有大行分行、城商行、農(nóng)商行等。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這條政策中最大的亮點(diǎn)是提到了“房貸集中度”的概念。實(shí)際上由于2021年也是央行等部門(mén)落實(shí)房貸集中度政策的一年，所以此類政策恰是借這個(gè)機(jī)會(huì)積極落實(shí)。后續(xù)銀行在貸款方面勢(shì)必需要更為保守，需要在三道紅線的約束下放貸。部分炒作比較多的樓盤(pán)或投機(jī)性強(qiáng)的購(gòu)房者，后續(xù)貸款方面勢(shì)必會(huì)面臨收緊的可能。
陳霄則表示，該條政策呼應(yīng)了前期央行出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)于資金違規(guī)流入房地產(chǎn)加強(qiáng)監(jiān)管，體現(xiàn)了政府對(duì)于扭轉(zhuǎn)資金脫實(shí)向虛的決心。
優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求
根據(jù)《意見(jiàn)》，相關(guān)部門(mén)將嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。加大聯(lián)合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴(yán)肅查處捂盤(pán)惜售、價(jià)格違法行為、虛假?gòu)V告、人為制造市場(chǎng)緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。
盧文解讀道：完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求。這個(gè)舉措是為了最大限度保護(hù)剛需買(mǎi)家的權(quán)益。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，這里最為核心的就是搖號(hào)制度的完善。此次政策提到了搖號(hào)政策應(yīng)該優(yōu)先顧及無(wú)房家庭，后續(xù)一些人才購(gòu)房勢(shì)必可以享受更好的政策。預(yù)計(jì)后續(xù)上海還會(huì)出臺(tái)各類搖號(hào)選房制度，類似優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的制度，真正保障購(gòu)房者尤其是無(wú)房者的權(quán)益。
陳霄也表示，該政策提出優(yōu)先保障無(wú)房家庭的購(gòu)房需求，保障了剛需購(gòu)房需求，體現(xiàn)了政策對(duì)于無(wú)房家庭的傾斜力度，同時(shí)也打擊了炒房現(xiàn)象。
此外，為深入貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控因城施策、“一城一策”的工作要求，牢牢堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，構(gòu)建完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，《意見(jiàn)》還提出嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序、堅(jiān)持租購(gòu)并舉、加快推進(jìn)舊區(qū)改造、“城中村”改造等城市更新改造項(xiàng)目、加強(qiáng)政策宣傳等。
盧文曦表示，規(guī)范市場(chǎng)秩序和宣傳管控，與最近市場(chǎng)熱和輿論導(dǎo)向有一定關(guān)聯(lián)，尤其是一些煽動(dòng)性宣傳助推市場(chǎng)交易熱，預(yù)計(jì)加強(qiáng)管控后，躁動(dòng)情緒會(huì)有一定降溫。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)《投資者網(wǎng)》表示，上海此次出臺(tái)的樓市調(diào)控新政策，是在之前相關(guān)調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，結(jié)合最新的中央政策與地方情況進(jìn)行的旨在關(guān)注調(diào)控結(jié)果，防止房?jī)r(jià)大起大落的查缺補(bǔ)漏式的完善與提升措施，是從增加住宅土地供給、涉房信貸政策、購(gòu)房人準(zhǔn)入資格與稅費(fèi)政策的一個(gè)綜合性舉措，有利于保證市場(chǎng)供應(yīng)，防止炒作和維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展。
對(duì)于政策效果方面，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，該政策組合拳在一定程度上能夠給樓市降溫，強(qiáng)化樓市穩(wěn)定的預(yù)期。從投資需求的角度來(lái)看，能夠防范利用政策漏洞，打擦邊球的現(xiàn)象。
