孟 珂 張薌逸
房地產市場產業(yè)鏈條長、關聯上下游行業(yè)眾多，其平穩(wěn)健康發(fā)展對于穩(wěn)內需與防范宏觀系統(tǒng)性風險至關重要。2025年政府工作報告首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫進總體要求，再次釋放出國家層面持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)的堅定決心和強有力信號。
“宏觀調控中重視資產價格，把穩(wěn)住樓市股市寫進總體要求，熟悉宏觀經濟的記者們可能會看到，這是第一次。”政府工作報告起草組成員、國務院研究室副主任陳昌盛3月5日在國務院新聞辦公室舉行的吹風會上表示，“更大力度穩(wěn)住樓市股市。樓市股市是經濟運行的重要‘風向標’，房地產是老百姓資產最大的一部分。樓市股市穩(wěn)住了，就可以釋放財富效應。”
民之所盼，政之所向，安居為要。2025年“穩(wěn)樓市”和“好房子”建設該如何發(fā)力?《證券日報》記者采訪了十位首席經濟學家，對此問題進行剖析。
穩(wěn)樓市“政策組合拳”持續(xù)發(fā)力
“‘穩(wěn)住樓市股市’首次被寫入政府工作報告總體要求，這可能意味著房地產調控已從行業(yè)性政策升級為全局性宏觀戰(zhàn)略。”中航證券首席經濟學家董忠云對《證券日報》記者表示，房地產作為我國居民財富的主要載體，其價格波動直接影響居民部門消費信心和經濟預期?，穩(wěn)樓市本質是通過房地產資產價格的穩(wěn)定來實現總體經濟的平穩(wěn)健康發(fā)展。
中信證券首席經濟學家明明在接受《證券日報》記者采訪時表示，“穩(wěn)住樓市股市”寫入政府工作報告，體現了政府對房地產市場穩(wěn)定的高度重視，表明政府將采取綜合措施，確保市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為未來房地產政策定下基調，這有助于穩(wěn)定市場預期，增強信心。
中國銀河證券首席經濟學家章俊認為，政府工作報告將房地產相關內容置于重要位置，凸顯了其作為居民財富主要載體與消費循環(huán)樞紐的雙重屬性。
自2024年9月底召開的中共中央政治局會議首次定調“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”以來，監(jiān)管部門密集部署和實施了一攬子存量和增量政策。例如，2024年9月底，中國人民銀行發(fā)布公告稱，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制。2024年11月份，財政部等三部門發(fā)布公告調整優(yōu)化房地產相關稅收政策;同月，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部聯合印發(fā)通知，部署各地加快落實增量政策措施要求，進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實施。
3月9日，在十四屆全國人大三次會議舉行的民生主題記者會上，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹表示，人民銀行的降息、金融機構的增貸、財稅部門的減稅等，“四個取消、四個降低、兩個增加”房地產政策在持續(xù)發(fā)力，各地也因城施策、精準施策、一城一策，大力支持居民剛性和改善性住房需求。
“房地產問題是當前經濟運行中的核心問題之一，也是2024年一攬子增量政策的核心關切。”民生銀行首席經濟學家溫彬認為，2025年政府工作報告對于房地產相關工作的部署更為細致。
多舉措推動樓市止跌回穩(wěn)
今年政府工作報告提出“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”。
具體來看，今年政府工作報告明確多項舉措，包括“因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”等。
中信建投證券首席經濟學家黃文濤表示，在穩(wěn)樓市方面，政府工作報告初步部署了約7項具體措施，加力推動房地產市場止跌回穩(wěn)。
“為推動房地產市場止跌回穩(wěn)，政府工作報告在需求端聚焦釋放住房需求;在供給端則強調合理控制新增房地產用地供應，并調增地方政府新增專項債額度用于推進收購存量商品房。”申萬宏源證券首席經濟學家趙偉分析稱。
事實上，隨著“政策組合拳”落地實施，政策效應持續(xù)顯現。從統(tǒng)計數據看，去年四季度，新建商品房銷售面積和銷售額實現了正增長。今年以來，房地產市場保持了止跌回穩(wěn)的積極勢頭。
粵開證券首席經濟學家羅志恒稱，隨著房地產政策持續(xù)優(yōu)化調整，當前房地產市場已出現結構性回暖信號。
國盛證券首席經濟學家熊園表示，政府工作報告新增“因城施策調減限制性措施”相關表述，后續(xù)核心一線、二線城市限購限售有望繼續(xù)放松。
值得關注的是，今年政府工作報告提出，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。
瑞銀亞洲經濟研究主管及首席中國經濟學家汪濤認為，房地產支持政策的設計與執(zhí)行是關鍵。政府工作報告在去庫存政策制定方面給予了地方政府更大自主權，地方政府專項債券在土地收儲和收購存量商品房領域的應用也將為房地產庫存去化提供資金支持。
“2024年第四季度以來，房地產行業(yè)已出現積極跡象。地方政府專項債券加力支持土地收儲和收購存量商品房等相關政策的落實，或有助于改善居民購房預期以及房企的現金流和投資意愿。”平安證券首席經濟學家鐘正生表示。
加速構建房地產發(fā)展新模式
從“住有所居”到“住有優(yōu)居”，人民群眾的住房需求就是住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)前進的方向。今年政府工作報告提出，適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
今年政府工作報告還明確，有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。
董忠云認為，政府工作報告中對于房地產領域的部署呈現出“供需雙側發(fā)力，長短機制結合”的特征。政策短期重點在于?推動樓市止跌回穩(wěn)，長期則聚焦?發(fā)展模式轉型。
“值得注意的是，今年的政府工作報告首次提出建設‘好房子’的標準化要求，將安全、綠色、智能等要素納入住宅品質評價體系。”章俊對《證券日報》記者表示，這不僅契合居民住房需求從“量”到“質”的升級趨勢，亦能通過技術標準倒逼房企轉型，推動房地產與綠色經濟、數字經濟的深度融合。從中長期看，租購并舉制度等基礎性制度的設計，將進一步促使房地產回歸居住本質，形成“市場+保障”雙軌并行的可持續(xù)發(fā)展格局。
3月9日，倪虹在前述記者會上對“好房子”作了進一步闡述。他表示，將重點從立標準、強科技、抓項目3個方面抓好落實。具體而言，一方面，將大力推廣惠民實用的新技術、新工藝、新材料、新產品，著力解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等問題;另一方面，也要積極推動全屋智能。
對于下一步的重點工作，倪虹還提到，改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。
羅志恒表示，為引導鼓勵高品質住宅產品開發(fā)，以優(yōu)質供給滿足居民合理需求，建議根據不同城市的去化周期以及不同地段住宅受歡迎程度，將核心地段的部分商業(yè)用地改為住宅用地，滿足居民對好地段、高品質商品房的需求。放開郊區(qū)供地容積率限制，優(yōu)化架空層、陽臺等空間以及社區(qū)公共配套設施的指標計算規(guī)則等舉措也有助于促進“好房子”建設提速。
“房地產新模式有望加速構建?，房地產發(fā)展將從‘高杠桿、高周轉’向‘重品質、重服務’轉型，推動行業(yè)長期可持續(xù)健康發(fā)展。”董忠云分析稱。
