文/汪俐辰
今年政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)著墨頗多，并首次將“好房子”寫入其中，提出“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’。”
當(dāng)“好房子”需求成為社會廣泛共識，房地產(chǎn)市場會發(fā)生哪些變化?
為什么要建“好房子”?
去年9月26日召開的中央政治局會議上首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，此次政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。
自去年四季度起，房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列需求端措施已經(jīng)出臺。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟接受中新社國是直通車采訪時指出，居民家庭購房支付能力明顯增強(qiáng)，尤其是首付款比例下降，利率降至歷史最低水平。結(jié)合房價下調(diào)，多數(shù)家庭購房能力得到提升。與此同時，市場預(yù)期得到一定程度扭轉(zhuǎn)，尤其是剛需和改善性需求的居民家庭，既有支付能力，也有信心。
一旦需求端改善，就需要高質(zhì)量供給跟上。吳璟指出，“好房子”是將需求端措施轉(zhuǎn)化為實(shí)際購房行為的關(guān)鍵。
從長期來看，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生了重大變化，從“有沒有”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;好不好”。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，住房市場發(fā)展必然要從數(shù)量短缺轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升。
吳璟表示，我國多數(shù)家庭有改善性需求，對“好房子”有更具體、更細(xì)節(jié)化的需求。這不僅是對美好生活追求的體現(xiàn)，也是住房產(chǎn)業(yè)發(fā)揮核心功能的必然要求。
此次政府工作報(bào)告中不但寫入“好房子”概念，還強(qiáng)調(diào)“完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范”。
吳璟認(rèn)為，這是對過去一兩年探索經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。“好房子”的需求既有個性化的一面，也有共性的一面。通過完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來滿足共性需求，是短時間內(nèi)提升住房品質(zhì)的有效手段。
建設(shè)“好房子”進(jìn)展如何?
住房作為一種消費(fèi)品，與手機(jī)、汽車等產(chǎn)品類似，其發(fā)展遵循消費(fèi)升級規(guī)律。通過推出更高質(zhì)量的住房供給，可有效激發(fā)新的市場需求。
住建部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處處長、研究員梁浩接受中新社國是直通車采訪時指出，通過切實(shí)提升保障性住房、商品房居住品質(zhì)，探索推動將老房子改造成“好房子”，能夠更好滿足剛性和多樣化改善性住房需求，有效釋放居民消費(fèi)潛力，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售水平。同時，帶動建材、家居、家電等相關(guān)消費(fèi)和上下游產(chǎn)業(yè)。
當(dāng)前，我國多地已經(jīng)開展“好房子”建設(shè)探索實(shí)踐。
北京提出加大新開發(fā)居住區(qū)配套設(shè)施補(bǔ)短板力度，建設(shè)適應(yīng)群眾高品質(zhì)生活的“好房子”。四川提出適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需求，完善并提升住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)“好房子”建設(shè)。吉林提出大力推動10個以上“好房子”示范項(xiàng)目建設(shè)。
此外，山東、湖北、重慶等地已開始編制或完成高品質(zhì)住宅標(biāo)準(zhǔn)，圍繞審批流程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、物業(yè)運(yùn)維等方面，提出了更明確的發(fā)展要求。
吳璟表示，在過去一兩年尤其是2024年，“好房子”建設(shè)取得較大進(jìn)展。大家對“好房子”的共識逐漸形成。企業(yè)開始針對不同家庭類型和需求推出更有針對性的產(chǎn)品，如單身家庭、多代同住家庭等，產(chǎn)品細(xì)分趨勢明顯。
同時，一些共性需求也逐漸被提煉出來。例如，杭州、合肥、佛山等多地調(diào)整了建筑面積和容積率的計(jì)算方式，鼓勵小區(qū)提供更多的公共空間，如架空層和陽臺等。
此外，天津、鄭州等多地提出增加建筑層高，從原來的2.8米提升到3米至3.3米，這不僅改善了居住的舒適性，也為安裝中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)備提供了更多空間。
開發(fā)企業(yè)在“好房子”建設(shè)方面也投入了較大精力。
吳璟指出，過去企業(yè)更多依賴土地增值獲取利潤，但現(xiàn)在市場環(huán)境下，企業(yè)意識到只有提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，才能獲得競爭優(yōu)勢。因此，許多龍頭房企在更新產(chǎn)品線、打造標(biāo)桿項(xiàng)目方面做了大量工作。
他同時提醒，盡管市場對“好房子”的理解日益豐富，但對居民家庭的具體居住需求仍有待進(jìn)一步研究。未來，應(yīng)更關(guān)注居民的實(shí)際需求與痛點(diǎn)，以更精準(zhǔn)地滿足購房者期望。
存量房何去何從?
隨著“好房子”建設(shè)推進(jìn)，現(xiàn)有的存量房又該何去何從?
“平衡新增供應(yīng)的品質(zhì)提升和現(xiàn)有庫存去化二者的關(guān)系，是特別要注意的問題。”吳璟說，如果新建住房品質(zhì)大幅提升，而現(xiàn)有庫存未能及時改造，可能會導(dǎo)致市場壓力增大?？赡艿那闆r下，在建或尚未建設(shè)的項(xiàng)目應(yīng)盡早按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和調(diào)整。
梁浩認(rèn)為，推動既有存量住房更新改造為“好房子”非常重要。結(jié)合城市更新、城市體檢和老舊小區(qū)改造等工作，可以推行裝配化裝修，用好推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新等相關(guān)政策，推動老房子便捷快速改造，也可以鼓勵各地因地制宜探索居民自主更新改造老舊住宅。
例如，可重點(diǎn)解決加裝電梯平層入戶、既有建筑節(jié)能改造、老舊居住社區(qū)燃?xì)?、供水、供熱、排水管道更新改造，增設(shè)戶內(nèi)燃?xì)獍踩b置，加強(qiáng)存量房屋安全管理，通過綠色工業(yè)化定制整裝和裝配化菜單式裝修方式，便捷快速改造既有住房廚房、衛(wèi)生間等重要居住空間，激發(fā)老房子整體更新改造需求。
