文/汪俐辰
今年政府工作報告對房地產著墨頗多，并首次將“好房子”寫入其中，提出“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’。”
當“好房子”需求成為社會廣泛共識，房地產市場會發(fā)生哪些變化?
為什么要建“好房子”?
去年9月26日召開的中央政治局會議上首次提出“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”，此次政府工作報告中再次強調“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”。
自去年四季度起，房地產領域一系列需求端措施已經出臺。
清華大學房地產研究中心主任吳璟接受中新社國是直通車采訪時指出，居民家庭購房支付能力明顯增強，尤其是首付款比例下降，利率降至歷史最低水平。結合房價下調，多數家庭購房能力得到提升。與此同時，市場預期得到一定程度扭轉，尤其是剛需和改善性需求的居民家庭，既有支付能力，也有信心。
一旦需求端改善，就需要高質量供給跟上。吳璟指出，“好房子”是將需求端措施轉化為實際購房行為的關鍵。
從長期來看，房地產市場供求關系已發(fā)生了重大變化，從“有沒有”轉變?yōu)?ldquo;好不好”。從國際經驗來看，住房市場發(fā)展必然要從數量短缺轉向品質提升。
吳璟表示，我國多數家庭有改善性需求，對“好房子”有更具體、更細節(jié)化的需求。這不僅是對美好生活追求的體現，也是住房產業(yè)發(fā)揮核心功能的必然要求。
此次政府工作報告中不但寫入“好房子”概念，還強調“完善標準規(guī)范”。
吳璟認為，這是對過去一兩年探索經驗的總結。“好房子”的需求既有個性化的一面，也有共性的一面。通過完善標準規(guī)范來滿足共性需求，是短時間內提升住房品質的有效手段。
建設“好房子”進展如何?
住房作為一種消費品，與手機、汽車等產品類似，其發(fā)展遵循消費升級規(guī)律。通過推出更高質量的住房供給，可有效激發(fā)新的市場需求。
住建部科技與產業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處處長、研究員梁浩接受中新社國是直通車采訪時指出，通過切實提升保障性住房、商品房居住品質，探索推動將老房子改造成“好房子”，能夠更好滿足剛性和多樣化改善性住房需求，有效釋放居民消費潛力，穩(wěn)定房地產投資和銷售水平。同時，帶動建材、家居、家電等相關消費和上下游產業(yè)。
當前，我國多地已經開展“好房子”建設探索實踐。
北京提出加大新開發(fā)居住區(qū)配套設施補短板力度，建設適應群眾高品質生活的“好房子”。四川提出適應人民群眾高品質居住需求，完善并提升住房建設標準，推進“好房子”建設。吉林提出大力推動10個以上“好房子”示范項目建設。
此外，山東、湖北、重慶等地已開始編制或完成高品質住宅標準，圍繞審批流程、規(guī)劃設計、施工建造、物業(yè)運維等方面，提出了更明確的發(fā)展要求。
吳璟表示，在過去一兩年尤其是2024年，“好房子”建設取得較大進展。大家對“好房子”的共識逐漸形成。企業(yè)開始針對不同家庭類型和需求推出更有針對性的產品，如單身家庭、多代同住家庭等，產品細分趨勢明顯。
同時，一些共性需求也逐漸被提煉出來。例如，杭州、合肥、佛山等多地調整了建筑面積和容積率的計算方式，鼓勵小區(qū)提供更多的公共空間，如架空層和陽臺等。
此外，天津、鄭州等多地提出增加建筑層高，從原來的2.8米提升到3米至3.3米，這不僅改善了居住的舒適性，也為安裝中央空調、新風系統(tǒng)等設備提供了更多空間。
開發(fā)企業(yè)在“好房子”建設方面也投入了較大精力。
吳璟指出，過去企業(yè)更多依賴土地增值獲取利潤，但現在市場環(huán)境下，企業(yè)意識到只有提升產品和服務質量，才能獲得競爭優(yōu)勢。因此，許多龍頭房企在更新產品線、打造標桿項目方面做了大量工作。
他同時提醒，盡管市場對“好房子”的理解日益豐富，但對居民家庭的具體居住需求仍有待進一步研究。未來，應更關注居民的實際需求與痛點，以更精準地滿足購房者期望。
存量房何去何從?
隨著“好房子”建設推進，現有的存量房又該何去何從?
“平衡新增供應的品質提升和現有庫存去化二者的關系，是特別要注意的問題。”吳璟說，如果新建住房品質大幅提升，而現有庫存未能及時改造，可能會導致市場壓力增大?？赡艿那闆r下，在建或尚未建設的項目應盡早按照“好房子”標準進行規(guī)劃和調整。
梁浩認為，推動既有存量住房更新改造為“好房子”非常重要。結合城市更新、城市體檢和老舊小區(qū)改造等工作，可以推行裝配化裝修，用好推動大規(guī)模設備更新和消費品以舊換新等相關政策，推動老房子便捷快速改造，也可以鼓勵各地因地制宜探索居民自主更新改造老舊住宅。
例如，可重點解決加裝電梯平層入戶、既有建筑節(jié)能改造、老舊居住社區(qū)燃氣、供水、供熱、排水管道更新改造，增設戶內燃氣安全裝置，加強存量房屋安全管理，通過綠色工業(yè)化定制整裝和裝配化菜單式裝修方式，便捷快速改造既有住房廚房、衛(wèi)生間等重要居住空間，激發(fā)老房子整體更新改造需求。
